Czy można któregoś dnia dowiedzieć się, że nie jest się już właścicielem nieruchomości w Polsce? Nie licząc sytuacji takich, jak reforma rolna czy dekret Bieruta, jest to możliwe. Już w rzymskim prawie XII tablic, dwa i pół tysiąca lat temu, opisano zasiedzenie, dzięki któremu możliwe jest nabycie własności rzeczy bez wiedzy i zgody właściciela. Zasiedzenie dotyczy zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości, niemniej praktyczne znaczenie ma jedynie zasiedzenie nieruchomości.
Najprościej rzecz ujmując jest to instytucja, umożliwiająca osobie, która zajmuje się nieruchomością, automatyczne nabycie jej własności po upływie określonego czasu, a tym samym utratę prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Sąd, rozpoznający sprawę o zasiedzenie, jedynie potwierdza, że do niego doszło, oznaczając w postanowieniu datę zasiedzenia – możliwe jest zatem prowadzenie postępowania, w wyniku którego sąd stwierdzi zasiedzenie dziesięć czy piętnaście lat wcześniej.
Aby któregoś dnia dowiedzieć się, że nie jest się już właścicielem lokalu, mieszkania czy gospodarstwa, wystarczy dopuścić, by inna osoba posiadała samoistnie nieruchomości nieprzerwanie przez określony czas. Co to znaczy i jak do tego nie dopuścić?
Przede wszystkim zasiedzieć może jedynie samoistny posiadacz. Posiadaczem jest osoba, która fizycznie zajmuje nieruchomość, lub udostępnia ją innej osobie w swoim własnym imieniu. Samoistne posiadanie to z kolei taki rodzaj posiadania, w którym posiadacz traktuje rzecz jak swoją własną, samodzielnie o niej decydując, zajmując się nią, ponosząc koszty jej utrzymania i uzyskując z niej przychody. Dlatego najemca mieszkania, mimo że jest jego posiadaczem, nie jest posiadaczem samoistnym, bo zajmuje mieszkanie nie na podstawie aktu własnej woli, ale na podstawie umowy z właścicielem. Podobnie brat czy siostra, który się opiekuje gospodarstwem rolnym pod nieobecność przebywającego w Stanach Zjednoczonych właściciela, jest posiadaczem niesamoistnym, ponieważ zajmuje gospodarstwo działając na rzecz nieobecnego właściciela. Kluczowym elementem jest tutaj wola posiadacza, którą Sąd ocenia na podstawie zebranych w postępowaniu dowodów. Jeśli posiadacz informuje właściciela o zdarzeniach, dotyczących nieruchomości, przesyła pieniądze z najmu lub prosi o środki na naprawę ogrodzenia – to oznacza, że nie czuje się samemu odpowiedzialny za nieruchomość, nie posiada jej samoistnie.
Samoistne posiadanie musi trwać określoną w kodeksie cywilnym liczbę lat – dwadzieścia lat w przypadku dobrej wiary samoistnego posiadacza lub trzydzieści lat w przypadku złej wiary. Teoretyczne zagadnienie dobrej i złej wiary to materiał bardzo obszerny, w skrócie można to wyjaśnić w ten sposób, że dobra wiara występuje wtedy, kiedy posiadacz ma usprawiedliwione przekonanie, że jest właścicielem nieruchomości, mimo że w istocie nim nie jest. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości pomiędzy osobami żyjącymi wymaga formy aktu notarialnego, to w zasadzie samoistne posiadanie nieruchomości w dobrej wierze jest ograniczone do wyjątkowych przypadków – jak np. nieważny akt notarialny (chodzi tu o nieważność, której posiadacz sobie nie uświadamia – osoba, sporządzająca akt nie była notariuszem, lub wada aktu, powodująca jego nieważność, z której posiadacz sobie nie zdawał sprawy – niezawiadomienie Skarbu Państwa, któremu przysługuje prawo pierwokupu, o treści umowy sprzedaży). Można się jeszcze czasem spotkać z kwestią dobrej wiary w przypadku aktów nadania ziemi z lat siedemdziesiątych, kiedy nabycie własności ziemi następowało w trybie decyzji administracyjnej, która następnie zostaje uznana za nieważną. Inna możliwa sytuacja to nabycie własności nieruchomości na podstawie testamentu, który po latach okazał się nieważny. Są to jednak sytuacje wyjątkowe. W większości zatem przypadków zasiedzenie następuje po trzydziestu latach od objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.
Kolejnym warunkiem jest to, by samoistne posiadanie było nieprzerwane. Do przerwania biegu zasiedzenia dochodzi na dwa sposoby – przez czynność właściciela przed sądem zmierzającą do odzyskania nieruchomości (pozew o wydanie) lub przez umowę pomiędzy posiadaczem a właścicielem, w wyniku której posiadacz staje się posiadaczem niesamoistnym – np. zawarcie umowy najmu lub dzierżawy. Generalnie obowiązuje stara rzymska zasada, że nikt nie może sam sobie zmienić podstawy posiadania – czyli najemca nie może, w okresie obowiązywania umowy najmu, nagle stwierdzić że od dzisiaj posiada mieszkanie jako właściciel, a nie jako najemca.
Jakie ma to przełożenie praktyczne – jeśli osoba, wyjeżdżająca do Stanów Zjednoczonych, pozostawia nieruchomość w czyichś rękach (oddając pod opiekę członkowi rodziny, znajomemu, wynajmując ją) powinna przede wszystkim pamiętać o zawarciu odpowiedniej umowy i jej ewentualnym przedłużaniu, jeśli była zawarta na czas oznaczony. Po drugie powinna pamiętać – choć może brzmieć to zabawnie – o tym, gdzie schowała tę umowę. Po trzecie powinna o tym, gdzie schowała umowę, poinformować swoich potencjalnych spadkobierców. Trzydzieści lat to długi okres, wiele się w życiu może zdarzyć. Jeśli pozostawia nieruchomość bez żadnej opieki, to raz na trzydzieści lat powinna zainteresować się czy nikt tam się nie wprowadził, nie ogrodził, nie uprawia ziemi itd.
To w skrócie tyle, jeśli chodzi o prawo materialne, ale jak już wspominałem w innym artykule nie zawsze właściciel, który ma rację, wygra w sądzie. Wygra ten, który udowodni swoje twierdzenia we właściwy sposób, zgłaszając we właściwym momencie wnioski dowodowe.
Jak wygląda postępowanie o zasiedzenie? Posiadacz składa do sądu rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, wniosek o jej zasiedzenie. Jeśli wniosek jest poprawny pod względem formalnym (opłacony, podpisany, określa dokładnie nieruchomość itd.) sąd doręczy odpis wniosku właścicielowi, najczęściej zobowiązując do zajęcia stanowiska w określonym terminie. Kwestie doręczeń, zwłaszcza w kontekście osób mieszkających w Stanach Zjednoczonych, omówię w kolejnym artykule. Posiadacz musi udowodnić to, że posiadał samoistnie nieruchomość przez trzydzieści lat. Z kolei właściciel, broniąc się przed zasiedzeniem, musi wykazać brak którejś z przesłanek zasiedzenia – wykazując, że nie upłynął jeszcze wymagany okres czasu, że posiadacz jest najemcą, dzierżawcą, opiekunem bądź zarządcą nieruchomości, lub że przerwał bieg zasiedzenia. Dlatego tak ważne jest pamiętać, gdzie leży umowa. Jeśli posiadacz udowodni wszystkie przesłanki zasiedzenia, sąd orzeknie o nabyciu przez niego prawa własności, oznaczając datę, od której posiadacz stał się właścicielem – i takie prawomocne postanowienie o zasiedzeniu jest podstawą wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Na koniec jeszcze jedna uwaga – trzydzieści lat to długi okres czasu. Wszystko się może zmienić. Zaufana osoba, która opiekuje się domem czy gospodarstwem, nawet z najbliższego kręgu rodziny lub przyjaciół, przez trzydzieści lat może zmienić nastawienie. Może umrzeć, a jej spadkobiercy nie będą wiedzieli o porozumieniu – lub nie będą chcieli go honorować. Czasem właścicielowi jest niezręcznie osobę, która od lat opiekuje się jego własnością, poprosić o zawarcie krótkiej umowy, która będzie zabezpieczeniem przed zasiedzeniem. Konsekwencje tego jednak mogą (choć nie muszą) być nieprzyjemne. A na pewno odmowa zawarcia takiej umowy przez osobę, która kilkanaście lat opiekuje się nieruchomością, może być sygnałem, że pora podjąć jakieś kroki, by zabezpieczyć swoja własność. Tym bardziej, że do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, a sąd je tylko stwierdza – także nawet brak wniosku o zasiedzenie po upływie czterdziestu lat nie daje gwarancji bezpieczeństwa, a zawarcie takiej umowy już po zasiedzeniu nieruchomości (mimo braku stwierdzającego je postanowienia sądu) – nie uratuje sytuacji.